「二村測量登記事務所ホームページ」へアクセス頂き誠にありがとうございます。 当事務所では測量・登記業務を通じて、お客様の不動産をお守りする手助けとアドバイスを行っております。 不動産を守るポイントは(1)に登記(2)に境界杭(3)に監視です。まず登記を確実に行う事により現況と名義を一致させ、境界杭を設置し、境界線を明確にします。 何かおかしいと思ったら即御相談下さい、当事務所では日々登記と境界線の問題に取り組んでいます。 尚、特典と致しまして当事務所にて測量・登記をされたお客様には以降境界トラブルや登記に関する相談を無料とさせて頂いております、ぜひとも御利用下さい。
二村測量登記事務所 052-702-2536

■商号	二村測量登記事務所
■代表	土地家屋調査士　二村大次郎
■所在地	〒４６５−００８４ 名古屋市名東区西里町２丁目３１番地 ユニーブル西里１０２
■電話	052-702-2536
■FAX	052-702-2593
■E-male	nimusoku@qc.commufa.jp

土地家屋調査士　二村大次郎（にむらだいじろう） 昭和４７年８月１５日生 愛知学院大学卒業後、2つの土地家屋調査士事務所に 計5年勤した後、平成13年に開業し現在に至る (土地家屋調査士実務歴1３年) ■ 趣味　・・・　温泉旅行、ロングドライブ、将棋、釣り、 ■ 家族　・・・　妻と子2人

■　愛知県土地家屋調査士会 ■　愛知士業ネットワーク ■　名古屋市西山消防団 ■　夢あいち政策研究会 ■　税制研究会

名古屋市　名東区　千種区　守山区　昭和区　中区　港区　中川区　西区　北区　東区熱田区　緑区　天白区　瀬戸市 尾張旭市愛知郡長久手町　春日井市　日進市　豊明市　大府市　東海市　知多市　半田市　豊田市　岡崎市　豊川市　豊橋市 新城市　幡豆郡一色町　常滑市三浜町丹羽郡大口町　春日井市　小牧市　江南市　犬山市　岩倉市　稲沢市津島市 愛西市　愛知郡長久手町　西春日井郡春日町　岐阜県岐阜市　山県市　大垣市　中津川市　三重県　津市　菰野町 福井県福井市　富山県富山市　 (平成２1年度) ※ 主に名古屋市内を中心とする愛知県全域ですが、東海3県どちらで伺います。

登記項目	料金	内容（概略）	必要書類（主なもの）
建物表題	８万円〜	建物新築登記	住民票　建築確認済証　引渡証明書 (施工業者が発行)
建物表題変更	８万円〜	増築登記	建築確認済証　引渡証明書 (施工業者が発行)
建物滅失	４万円〜	取壊登記	取壊証明書（取壊業者が発行）
土地地目変更	４万円〜	畑→宅地などの登記	農地転用に関する書類 （農地から変更の場合）
土地分筆	３５万円〜	１筆を２筆に分ける	筆界立会確認書　公共用地境界確認書
土地合筆	６万円〜	２筆を１筆にする	土地権利書　登記識別情報
土地地積更正	３５万円〜	面積の訂正	筆界立会確認書　公共用地境界確認書
現況（レベル）測量	８万円〜	現況図面を作成します	無し
土地境界線確定	３０万円〜	土地の境界線を確定します	筆界立会確認書　公共用地境界確認書

Q.建物表題登記はどのようなタイミングで出せるのか? A. 基本的には完全に建物の新築工事が終わった時です、しかし建築屋さん等は早くお金が欲しい事情もあり登記を早く完了して欲しいためにそうも言ってはいられないのが現実です。ギリギリのタイミングとしては足場が完全に取れて、クロスが貼り終わる寸前が出せるタイミングと言えます。しかし外壁やドアなどの周壁となる部分は完全に終わっている事が条件です。照明やキッチンの内装設備までは問われるケースは少ないでしょう。
Q.建物を建てた際、建築確認申請の床面積と登記の床面積が相違するがこれはなぜか? A. 床面積を算定するに当たり、法律が全く異なる為に床面積が相違するのです。建築確認では建築基準法を元に算定します。 登記では不動産登記法を元に算定します。 この2つの法律がリンクしていないために生じる誤差なのです。
Q.ロフトの床面積上の取り扱いについて? A. 建築基準法ではロフトにつき3つの条件を定めています。 (1)下階(二階(三階建の屋根裏に設ける場合は三階))の床面積の1/8以内であること。 (2)天井の高さは一番高いところでも1.4mを超えてはならない。 (3)屋根裏への昇降は折り畳み式か取り外し可能なハシゴですること。 不動産登記法ではロフトにつき次の条件を定めています。 (1)ロフトは一番高いところが1.5mを超えると別の階として床面積に算入する。 ※このように法律が違えば取り扱いも変る為、注意が必要です。
Q.建物を新築した場合、いつまでに登記すればよいのか? A. 新築した日から1ヵ月以内です。1ヶ月を過ぎると10万円以下の過料の対象となりますので注意が必要です。同様に建物取壊し(滅失)、土地の地目変更等も1ヶ月以内に申請しなければなりません。
Q.登記がされていない建物を相続することになりました、どのようにすればよいでしょうか？ A.未登記建物を相続する場合、それを受け継ぐ相続人名義で建物表題登記をすることになります。 そのためには相続人全員で遺産分割協議書を作成し、その建物をあなたが相続する旨を他の相続人全員からみとめてもらわなければいけません。
Q.ガルバリウム鋼板の屋根は登記上「合金メッキ鋼板ぶき」になるそうですが、ガルバリウム鋼板ぶきでは登記できないのでしょうか？ A.できません。不動産登記法上登記できる屋根の種類は決まっているため注意が必要です。
Q.物置も登記しなければいけないのでしょうか？ A.登記の要件を満たしていれば登記しなければなりません。　登記の要件とはいくつかありますが、定着性・構築性・外気分断性・用途性等、様々です。　物置の場合一番注意する箇所は定着性で基礎がしっかりして地面に固定されているかどうかが実務上のポイントになる事が多いです。
Q.物置と倉庫の違いは何か？ A.単純に規模と考えていいでしょう。物置はもっぱら家庭用のもので家財道具、例えばほうきやちりとり収納するような小さな建物をいいます。　倉庫は工場に付随したり、業務用で大型なものを創造してもらえればいいでしょう。
Q.一方壁がない部分も登記できるか？ A.用途によってできる場合とできない場合があります。自転車置き場のように一方壁無しでもその場合に適した用途が認められれば床面積算入の対象となります。自動車の車庫や塗装用の作業場等は２方壁でも算入される場合があります。

※地方により扱いが異なる場合がありますので注意してください。

Q.地目変更はどのようなタイミングで出せるのか? A. 例えば、農地を宅地に変更する場合はまず農地の転用許可・届出が出ている事が基本的な前提となります。そしてその土地全体に建物が建ち、完全に宅地利用されている事が条件と言えるでしょう。 際どいタイミングとしては建物の基礎まで完成していれば可能な時もありますが絶対地目変更できるとはいいきれません。申請しても登記官の判断により、取り下げとなるケースもあります。
Q.アパート敷地の裏を車10台分の駐車場にしたが駐車場部分だけ雑種地なるのか? A. 宅地(アパート敷地部分)と駐車場部分が擁壁等によって明確に区切られている場合、雑種地になる可能性はあります。
Q.建物を取り壊して更地にしたが、宅地から雑種地への地目変更登記ができるか? A. これはできません。更地の状態は中間地目と言って次の地目に変更する途中にあたります、完全に次なる地目に変更されるのが確認されるまでは前の地目から変更できません。
Q.農地を宅地に変更する場合、農地転用の許可が必要か? A. 必要です。市街化区域内なら農地転用の届出書、市街化調整区域や未線引き地域では農地転用の許可書が必要となります。原則としてこれらの書類が無い限り農地から宅地への変更はできません。
Q.雑種地とはどのような地目か? A. 登記地目は宅地・畑・田・山林・原野・用悪水路・ため池・保安林・公衆用道路・公園・境内地等雑種地を含む23種類がありこれ以外の地目は原則認められていません。雑種地とは他の22種類以外のどれにもあてはまらない地目と言う事になります。代表的な例としては月極駐車場や資材置き場等があげられるでしょう。
Q.法務局へ申請して登記はどの位の日数で終わるか? A. 表題登記で通常1週間〜2週間みといた方がいいでしょう。ケースにもよりますが1日で終わるときもあれば、年末・年度末などは1ヵ月近くかかるときもありますので注意が必要です。
Q.土地の登記名義人でない実態上の所有者から、分筆登記の申請ができるか? A. できません。土地の登記に関する行為が行えるのは、登記名義人に限ります。 例外的に一部地目の変更による登記官の職権分筆の場合や債権者代位の分筆等は除かれますが、これもレアなケースです。
Q.分筆の登記をする場合、その土地の全部を測量しなければいけないか? A. 全て測量しなければなりません。土地を分筆する場合、分筆する前状態でその土地の境界線につき全ての隣地所有者から問題が無い旨を確認しなければなりません。　例外的に分筆前の土地がかなり広大であり、分筆する後の土地がわずかであるときはその分筆する部分のみの測量でかまいませんが、これもレアなケースです。
Q.公図の形状と地積測量図の形状が異なる場合、その土地を分筆する事ができるか? A. できます。しかし先に地図訂正の申し出(公図の訂正)を行ってから分筆する事が必要となるため、通常よりも費用の増額が見込まれるかもしれません。
Q.筆界立会確認書とはどのような意味を持つのか? A. 筆界立会確認書とは正しい筆界に基づき測量され、隣地所有者立会いの下合意された事を証する書面です。境界紛争を防ぐ資料として後世に残す重要な書類となります。
Q.隣地所有者が立会いを拒否した場合、分筆登記はできるか? A. 法務局側の対応としては直ちに却下する事はできません。この場合、登記官が書面や現地を調査した後に判断する事になりますが、却下の事由としては既提出の地積測量図等の資料、検測等の実地調査によって申請による筆界を確認できる事ができないときは却下されるとなっています。要するに登記官が現地や資料を判断して、筆界を確認することができれば可能と言うことである。　しかし近年筆界特定制度ができてからはこの取り扱いが難しくなったように感じます。
Q.地図混乱地域の土地の分筆登記はできるか? A. 原則的には混乱が解消されなければできないこととなっています。しかし基準点が設置されている地域であればこれを利用して可能な場合があるとされています。
Q.既提出の地積測量図が法務局にある場合、隣地所有者の立会い無しで分筆登記ができるか? A. できる場合もある、と解釈してください。当該土地の境界標が隣接地所有者立会いの下に埋設され、地積測量図に境界標が記録の上、かつ現地復元の結果が測量図と一致していれば立会いは省略できるものと考えられます。必ずできると過信しない方がよいでしょう。

※地方により扱いが異なる場合がありますので注意してください。※

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画像資料　一等三角点　測量山（北海道）

DID地区（人口集中地区）にて世界測地系座標を使った測量がほぼ義務付けられました。 当事務所でも使用義務地域内におきましては、街区基準点を活用した測量を提供致します。

質問Ｑ＆Ａ随時募集致します、よろしければメールか掲示板にてお知らせ下さい。

平成21年11月21日神戸で行われた青年土地家屋調査士全国大会に中部地区代表パネラーとして出場しました。

環境を整え法務局へ提出するオンライン申請に対応しました。

ホームページ更新最新履歴・・・・・平成22年2月4日

こんな時ご相談ください

がけ崩れで境界線がわからなくなってしまった時

［コンクリート杭 当社設置1］ 今年4月当社設置のコンクリート杭です。セメントで根巻きしてあります。斜め矢印の先に当たる杭の角が境界線の位置になります。
［コンクリート杭 当社設置2］ 同様に当社設置のコンクリート杭です、この場合は杭の中心が境界線となります。
［プラスチック杭1］ これは地籍調査により設置された杭ですが、コンクリート杭と比べるとやや劣化が早いと言う欠点があります。
［プラスチック杭2］ 20年ほど経過した状態です、だいぶ劣化しています、しかし最近のプラスチック杭は耐久性に優れている物もあるためコンクリート杭よりも必ずしも弱いとは限りません。
［金属プレート］ 金属プレート又は金属標と呼ばれます。コンクリート擁壁やアスファルトの際(きわ)の部分によく用いられます、ボンドで糊付けするタイプと金属の足が付いた埋め込み式の2タイプがあります。
［既設杭上に貼りつけ］ コンクリート杭上に金属プレートを貼り付けた複合タイプです、元々既設コンクリート杭があったが境界立会いの結果、杭にわずかなズレがあった事が判明したため杭上に貼り付けたものである。
［金属鋲］ 当社設置の金属鋲です、鋲に金属の笠がついています。笠は金属のものとプラスチックのものがあります。 コンクリートのたたきの部分によく用いられます。
［金属鋲劣化］ 20年程経過した金属鋲です。劣化しています、このようになった場合早めに交換しても良いでしょう。
［木杭］ 木の杭に釘(クギ)が打ってあります。仮に打って後にコンクリート杭等に交換する場合によく用いられます、3〜5年程で腐食が始まります。
［刻印］ U字溝やL字溝等、壊せない構造物の上に来た場合等に用いられます。境界杭と言うよりは簡単な目印と言った感じで、木杭同様好ましくありません。
［石杭］ 花崗岩でできた杭です、耐久性は一番高いですがコストがかかる欠点があります。

工事で境界杭が飛んでしまった時

画像資料　電子基準点　つくば　（茨城県）

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