Q.建物表題登記はどのようなタイミングで出せるのか?
A.基本的には完全に建物の新築工事が終わった時です。しかし建築屋さん等は早くお金が欲しい事情もあり登記を早く完了して欲しいためにそうも言ってはいられないのが現実です。ギリギリのタイミングとしては足場が完全に取れて、クロスが貼り終わる寸前が出せるタイミングと言えます。しかし外壁やドアなどの周壁となる部分は完全に終わっている事が条件です。照明やキッチンの内装設備までは問われるケースは少ないでしょう。
Q.建物を建てた際、建築確認申請の床面積と登記の床面積が相違するがこれはなぜか?
A.床面積を算定するに当たり、法律が全く異なる為に床面積が相違するのです。建築確認では建築基準法を元に算定します。 登記では不動産登記法を元に算定します。 この2つの法律がリンクしていないために生じる誤差なのです。
Q.ロフトの床面積上の取り扱いについて?
A.建築基準法ではロフトにつき3つの条件を定めています。
(1)下階(二階(三階建の屋根裏に設ける場合は三階))の床面積の1/8以内であること。
(2)天井の高さは一番高いところでも1.4mを超えてはならない。
(3)屋根裏への昇降は折り畳み式か取り外し可能なハシゴですること。
不動産登記法ではロフトにつき次の条件を定めています。
(1)ロフトは一番高いところが1.5mを超えると別の階として床面積に算入する。
※このように法律が違えば取り扱いも変る為、注意が必要です。
Q.建物を新築した場合、いつまでに登記すればよいのか?
A.新築した日から1ヵ月以内です。これを過ぎると10万円以下の過料の対象となりますので注意が必要です。
同様に建物取壊し(滅失)、土地の地目変更等も1ヶ月以内に申請しなければなりません。
Q.物置も登記しなければいけないのでしょうか
A.
登記の要件を満たしていれば登記しなければなりません。 登記の要件とはいくつかありますが、
定着性・構築性・外気分断性・用途性等、様々です。 物置の場合一番注意する箇所は定着性で基礎が
しっかりして地面に固定されているかどうかが実務上のポイントになる事が多いです。
Q.物置と倉庫の違いは何か
A.単純に
規模と考えていいでしょう。物置はもっぱら家庭用で家財道具、例えばほうきやちりとりを収納する
ような規模をいいます。倉庫は工場に付随したり、業務用で大型なものを創造してもらえれば良いでしょう。
Q.一方壁がない部分も登記できるか
A.用途によってできる場合とできない場合があります。自転車置き場のように一方壁無しでもその場合に
適した用途が認められれば床面積算入の対象となります。自動車の車庫や塗装用の作業場等は2方壁でも
算入される場合があります。
Q.地目変更はどのようなタイミングで出せるのか?
A.例えば、農地を宅地に変更する場合、農地の転用許可・届出書が取得されている事が前提となります。
そしてその土地全体に建物が建ち、完全に宅地利用されている事が条件と言えるでしょう。
際どいタイミングとしては建物の基礎まで完成していれば可能な時もありますが、絶対地目変更できるとは
いいきれません。申請しても登記官の判断により、取り下げとなるケースもあります。
Q.建物を取り壊して更地にしたが、宅地から雑種地への地目変更登記ができるか?
A.これはできません。更地の状態は中間地目と言って次の地目に変更する途中にあたります。
完全に次なる地目に変更されるのが確認されるまでは前の地目から変更できません。
Q.農地を宅地に変更する場合、農地転用の許可が必要か?
A.必要です。市街化区域内なら農地転用の届出書、市街化調整区域や未線引き地域では農地転用の
許可書が必要となります。原則としてこれらの書類が無い限り農地から宅地への変更はできません。
Q.雑種地とはどのような地目か?
A.登記地目は宅地・畑・田・山林・原野・用悪水路・ため池・保安林・公衆用道路・公園・境内地等雑種地を
含む23種類がありこれ以外の地目は原則認められていません。雑種地とは他の22種類以外のどれにも
あてはまらない地目と言う事になります。代表的な例としては月極駐車場や資材置き場等があげられるでしょう。
Q.法務局へ申請して登記はどの位の日数で終わるか?
A.表題登記で通常1週間〜2週間みといた方がいいでしょう。ケースにもよりますが1日で終わるときも
あれば年末・年度末などは1ヵ月近くかかるときもありますので注意が必要です。
Q.土地の登記名義人でない実態上の所有者から、分筆登記の申請ができるか?
A.できません。土地の登記に関する行為が行えるのは、登記名義人に限ります。
例外的に一部地目の変更による登記官の職権分筆の場合や債権者代位の分筆等は除かれますが、
これもレアなケースです。
Q.分筆の登記をする場合、その土地の全部を測量しなければいけないか?
A.全て測量しなければなりません。土地を分筆する場合、分筆する前状態でその土地の境界線につき全て
の隣地所有者から問題が無い旨を確認しなければなりません。 
例外的に分筆前の土地がかなり広大であり、分筆する後の土地がわずかであるときはその分筆する部分
のみの測量でかまいませんがこれもレアなケースです。
Q.公図の形状と地積測量図の形状が異なる場合、その土地を分筆する事ができるか?
A.できます。しかし先に地図訂正の申し出(公図の訂正)を行ってから分筆する事が必要となるケースもあり、
通常よりも費用の増額が見込まれるかもしれません。
Q.筆界立会確認書とはどのような意味を持つのか?
A.筆界立会確認書とは正しく測量され、隣地所有者立会いの下、合意された事を証する書面です。
境界紛争を防ぐ資料として後世に残すべき大切な資料となります。
Q.隣地所有者が立会いを拒否した場合、分筆登記はできるか?
A.法務局側の対応としては直ちに却下する事はできません。この場合、登記官が書面や現地を調査した後
に判断する事になりますが、却下の事由としては既提出の地積測量図等の資料、検測等の実地調査に
よって申請による筆界を確認できる事ができないときは却下されるとなっています。要するに登記官が
現地や資料を判断して、筆界を確認することができれば可能と言うことである。 しかし近年筆界特定制度
ができてからはこの取り扱いが難しくなったように感じます。
Q.地図混乱地域の土地の分筆登記はできるか?
A.原則的には混乱が解消されなければできないこととなっています。しかし基準点が設置されている地域で
あればこれを利用して可能な場合があるとされています。
Q.既提出の地積測量図がある場合、隣地所有者の立会い無しで分筆登記ができるか?
A.できる場合もある、と解釈してください。当該土地の境界標が隣接地所有者立会いの下に埋設され、
地積測量図に境界標が記録の上、かつ現地復元の結果が測量図と一致していれば立会いは省略できる
ものと考えられます。必ずできると過信しない方がよいでしょう。

※それぞれ地方により取扱が異なるケースがありますので注意が必要です。
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